Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно?

Что делать после окончания работ по перепланировке?

Когда ремонтные работы наконец закончены, и необходимые изменения были воплощены в реальность, не стоит расслабляться. Нужно уведомить об окончании перепланировки жилищную инспекцию. Для этого пишется заявление, к которому прикладывается копия договора с организацией, готовившей проект, а также специальный журнал с перечнем и сроками всех проводившихся операций. После этого следует ждать визита комиссии, состоящей из представителей разных ведомств, которая заранее согласует его дату с собственником. Как правило, в составе комиссии работают представители жилищной инспекции, а также председатель ТСЖ или сотрудник УК.

Заявителю, в свою очередь, нужно пригласить на приемку представителей проектного бюро, а также руководителя стройбригады, непосредственно выполнявшей перепланировку. Их присутствие позволит «не отходя от кассы» разрешить все спорные вопросы, если таковые появятся, и подписать акты.

Итогом визита комиссии должен стать документ (акт) о завершенной перепланировке. Одна копия отходит собственнику, вторая – в ЕГРН, чтобы переделки можно было зарегистрировать в кадастровой документации, а третий экземпляр оставляет у себя администрация.

После этого остается лишь уладить формальности – прийти в БТИ за новым техническим паспортом либо оформить его через МФЦ, обратившись туда с соответствующим запросом и заплатив госпошлину.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

1. Доступ к коммуникациям усложнился;
2. Пострадала прочность конструкций;
3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
3. Предоставить план дома по этажам;
4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

Последствия незаконной перепланировки

Бывает такое, что владелец помещения не желает тратить свое время и силы на походы в жилищную инспекцию, а решает внести изменения в планировку самостоятельно. Такие действия расцениваются, как противоправные. В будущем могут возникнуть проблемы, а именно:

1. Невозможно продать такое жилье, обменять его. Это связано с тем, что перед сделкой купли — продажи стороны обязательно посещают БТИ. Выезжая на место оценки, специалист обязательно увидит неточности на плане. Тогда он имеет право очертить на нем красными полосами границы реального размещения объектов в квартире.
2. Нельзя делать никаких торговых операций с квартирой, если к ней была присоединена часть лестничной площадки. Дело в том, что при этом общая реальная площадь увеличивается, что не соответствует данным в плане. Такие документы сразу же теряют свою юридическую силу и становятся недействительными.
3. Необходимость снижать цену в результате проблемных документов на квартиру.
4. Такую квартиру нельзя приобрести по схеме ипотечного кредитования.
5. Если незаконные изменения коснулись квартиры, за которую еще не выплачен кредит, то банк вправе потребовать скорейшего его погашения. Это связано с тем, что по кредитному договору такие изменения совершать нельзя.
6. В том случае, если жилье приватизировано, то контролирующие органы имеет полное право аннулировать приватизацию. В самых крайних случаях, когда хозяин будет несговорчивым, квартиру даже могут выставить на аукционе.
7. В случае наследования нотариус может не выдать документ, подтверждающий переход квартиры по наследству. Из-за того, что в документах найдены существенные различия, они считаются не действительными.
8. Если в будущем нужно будет приватизировать жилье, то это будет возможно только тогда, когда изменения будут юридически оформлены.

Такие сложности преодолеть будет нелегко, потому лучше не доводить до крайних мер. Чтобы сделать перепланировку официально, нужно пройти несколько этапов.

В чем отличие от эскиза

Процедура перепланировки бывает обычная и сложная. Присвоение категории зависит от перечня выполняемых работ. Требуется составление проекта в 90% случаев. Но иногда достаточно только эскиза. Подразумевается ряд работ, не затрагивающих несущие конструкции. Ранее использование эскизов допускалось в большем количестве случаев. Обозначаться процедура согласования может двумя способами:

• упрощенная;
• уведомительная.

Сам эскиз представляет собой приблизительный план жилья или нежилой  недвижимости. Основное отличие такого документа от полноценного технического чертежа – не требуется соблюдать множество требований. Стандартный план предварительно, перед началом работ, согласовывается. Он используется если:

• осуществляется реконструкция напольного покрытия;
• изготавливается проем (несущих, капитальных стен);
• проводится замена, перенос сантехнического оборудования;
• увеличивается площадь санитарного узла;
• изменяется размер балкона.

Перечисленные мероприятия требуют согласования. Уполномоченные органы – БТИ, Жилищная инспекция. После проверки выдается разрешение на реконструкцию дома. Включает дополнительную документацию. В случае с простой перепланировкой согласование, разрешение не требуется (монтаж и демонтаж не несущих стен, иное). Оформлять технический план при дизайнерском, косметическом ремонте не обязательно.

Поэтапное согласование перепланировки своими силами

Чтобы перепланировку признали законной и внесли изменения в соответствующие документы, нужно поэтапно выполнить несколько задач. Сперва нужно обратиться в жилищную инспекцию по месту прописки. Если такой инстанции нет, то можно посетить отдел капитального строительства при администрации. Это делается для того, что получить консультацию и дальнейшие инструкции. Обращаясь в инспекцию, нужно иметь при себе такие документы:

• техпаспорт объекта;
• план перепланировки;
• разъяснение к плану, где будут указаны все технические нюансы.

Если такой документации нет, то нужно обратиться в БТИ и получить копии или заново оформить ее. План и разъяснения к нему должен быть очень подробными, чтобы у инспекции не возникло дополнительных вопросов. Если будут найдены неточности или ошибки, то план необходимо переработать. Чтобы этого не произошло, нужно заранее проконсультироваться с архитектором или инженером.

На следующем этапе нужно изготовить эскиз или проект планировки. Сделать это самостоятельно неосведомленным людям сложно. Именно поэтому эту работу чаще всего доверяют опытным специалистам, которые имеют багаж знаний в этой сфере. Иногда разрабатывает проект целая группа специалистов. Это актуально в том случае, если задумана перепланировка большого помещения.

Когда проект будет разработан, его обязательно нужно зарегистрировать в органах контроля — СЭС, органах пожарного надзора, Роспотребнадзоре, архитектурно — планировочном управлении. Эскиз выполнить проще. За основу нужно взять поэтажный план и на нем сделать заметки красным маркером. Они должны выделять те участки, где будут произведены изменения.

Проект или эскиз должен быть дополнен пакетом документов. В него входит:

• заявление с просьбой совершить перепланировку;
• документы, которые подтвердят владение недвижимостью. Это может быть выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации;
• разрешение владельцев жилья на проведение перепланировки;
• документы, полученные в БТИ. К ним можно отнести поэтажный план и описание к нему, а также технический паспорт;
• проект;
• договор с той организацией, которая будет совершать все работы;
• техническое заключение о допустимости работ, которые прописаны в описании к проекту.

Рационально сделать копии некоторых документов. Особенно это касается документации из БТИ. В дальнейшем, если квартира будет выставлена на продажу, она подтвердит юридическое оформление всех нововведений даже до совершения сделки. Следующий этап предполагает получения разрешения на изменения или отказ. Органы контроля могут вынести свой вердикт в течение месяца.

Если он положительный, то владелец жилья может сразу же приступать к перепланировке. В том случае, если был получен отказ, то существует еще один способ достичь цели — обратиться в суд. Для этого необходимо доказать, что инспекция приняла ошибочное решение. В этом помогут документы:

• иск с требованием пересмотреть решение;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• документация, указывающая на право собственности;
• документы из бюро технической инвентаризации;
• проект или эскиз перепланировки;
• заключения контролирующих органов (СЭС и других);
• другие документы по требованию суда.

Также немаловажным будет лично присутствовать на суде и доказать свою правоту. Главное — показать, что принятое решение нарушает права жильцов, проживающих в квартире. Еще необходимо донести, что владелец квартиры приложил максимум усилить, чтобы узаконить реконструкцию, а сама перепланировка будет безопасной.

После этого в течение месяца необходимо ожидать решения суда.

Добавление мебели

Добавление новой мебели в вашу квартиру может помочь преобразить внешний вид и ощущение вашего пространства. Хотя покупка новой мебели может быть дорогостоящей, в различных магазинах бывают выгодные предложения. Часто можно найти отличную мебель по сниженным ценам в магазинах-аутлетах или на сайтах ликвидаторов. Вы также можете воспользоваться распродажами и купонами.

Есть также способы перепрофилировать мебель, чтобы снизить стоимость проекта ремонта. Если вы умеете обращаться с кисточкой, вы можете перекрасить мебель, чтобы придать ей новый вид. Вы также можете добавить декоративные элементы к уже имеющейся у вас мебели, чтобы она снова казалась новой. Еще один вариант — купить подержанную мебель. Часто можно найти великолепные предметы, находящиеся в отличном состоянии по низкой цене.

Как убираются капитальные стены?

Выглядит это так. Вначале стена, которая нам мешает, штрабиться под потолком с двух сторон на глубину двутаврового швеллера. Его параметры определяет инженер-строитель. Когда с двух сторон, под потолком вставлены швеллера – сверлятся отверстия насквозь. Потом происходит соединение – оба двутавра соединяются между собой, укрепляя оставшуюся часть стены. Эти элементы соединяются шпильками и скручиваются на гайки.

Что получилось? Получилась деталь, которая будет впоследствии держать верхнюю часть и плиты перекрытия, лежащие на ней. Требуется раствором уплотнить пазы между швеллером и верхней частью, чтоб швеллер “работал”. Теперь можно смело ломать то, что осталось снизу. Без отбойника или мощного перфоратора тут не обойтись. Только демонтируем не на всю ширину стены или длину швеллеров. Оставим около стен колонны из кладки, которые и будут их держать. Получилась такая конструкция – справа и слева колонны из кладки, между ними – связка из пары мощных швеллеров, которые держит верхнюю часть стены. Итак, если это необходимо, то можно и капитальную стену убрать! Но не делайте это сами, если у вас нет опыта. Пригласите ребят, которые выполняли такие работы. Пусть дадут качество!

Теперь мы уже опытные и не думаем о том, как сломать стены потоньше. Итак, перегородки в полкирпича и в четверть – просто ломаем. Основная сложность здесь – мусор вынести. Но и это ещё не всё!

Пошаговая инструкция по получению разрешения на перепроектировку жилья

Перед тем, как приступить к процессу капитального ремонта, следует получить все необходимые для этого разрешения, согласования и справки, а также заручиться лояльностью соседей.

Для этого следует предпринять:

Обратиться в БТИ за выдачей техпаспорта на квартиру. Также в этой инстанции можно выяснить проводились ли ранее какие-либо переделы жилого пространства.

Получить заключение на возможность осуществления перепланировки в лицензированной компании, которая на основании эскиза владельца проводила инженерные расчеты, дизайн, осуществляла сметные работы и подготавливала проект перпланировки.

Полный пакет всех согласований, разрешений и свидетельств следует подать в газовую службу, пожарный и Санэпидем надзор, местное архиетурно-планировочное управление для оформления всех требуемых справок и дозволений.

Получив единое жилищное свидетельство у работников ЕРИЦ, его нужно предоставить в жилищную инспекцию, которая занимается выдачей разрешений на перепроектирование.

По факту окончания ремонтных работ по переустройству приглашается представитель проектной организации для оценки качества и подтверждения соответствия результата допущенному ранее плану. Для этого предоставляется соглашение и акт о выполненных подрядчиком работ.

На основании акта по перепланированию жилища, засвидетельствованного специалистом оформляется новый паспорт в БТИ с внесением в него всех произошедших изменений.

Перепланировка и переустройство

Прежде чем задаваться вопросом, как сделать перепланировку в квартире или нежилом помещении, стоит понять, что она из себя представляет. Перепланировка – это любые работы по ремонту и строительству, призванные внести изменения в конфигурацию жилища. Существует строго определенный перечень разрешенных работ и процедура согласования. Это, прежде всего, обусловлено рисками, которые могут возникнуть при перепланировке: дело в том, что некоторые манипуляции могут оказать влияние на технические характеристики всего здания, а значит, ситуацию должны оценить специалисты.

Что входит в понятие «перепланировка»:

• Демонтаж внутренних стен или их перенос на другое место;
• Изменение расположения дверных проемов;
• Переделка одной квартиры в несколько отдельных или наоборот;
• Расширение жилплощади посредством присоединения к ней вспомогательных помещений;
• Выделение новых помещений;
• Обустройство кухонных помещений и санузлов в дополнение к уже имеющимся или ликвидация «лишних»;
• Устройство новых тамбуров или изменение планировки уже имеющихся.

Не все изменения, которые может внести собственник жилья, считаются перепланировкой. Менее кардинальные перемены считаются переустройством. Оно предполагает замену или монтаж коммуникаций, электрооборудования и сантехники.

Что входит в понятие «переустройство»:

• Замена газовой плиты на электрическую;
• Перенос инженерных коммуникаций, сантехники и газового оборудования;
• Переоснащение санузлов и прокладка/замена труб и устройств для установки сантехники и бытовой техники;
• Устройство новых вентканалов.

Несмотря на тот факт, что переустройство не несет таких серьезных изменений, как перепланировка, оно тоже требует уведомления компетентных органов.

Согласования не требует обычный ремонт квартиры, сборка и разборка встроенной мебели, демонтаж антресолей, замена вышедшего из строя или устаревшего инженерного оборудования на аналогичное.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

• замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
• установку новой сантехники;
• возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
• монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

• устройство дверных проемов в капитальных стенках;
• соединение нескольких квартир в одну;
• изменение конфигурации полов;
• монтаж вентиляционной системы;
• возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Стоимость процесса перепроектирования

Стоимость получения разрешения на внесение изменений в планировку квартиры, как и стоимость переоформления документов, можно уточнить в БТИ по месту нахождении жилой площади. Около 5 000 рублей стоит переоформление техпаспорта. На ряд других платных услуг, предоставляемых БТИ, цены колеблются.

При самостоятельном согласовании передела следует рассчитывать на следующие траты:

Планировка и утверждение новой планировки жилья в специальной лицензированной организации; судебные издержки (при узаконивании уже существующей перепроектировки), а также оплата услуг юриста, судебных пошлин; стоимость оформления нового техпаспорта (колеблется в зависимости от месторасположения объекта); оплата государственной пошлины за обновление кадастрового паспорта.

Перед тем как приступать к созданию эскиза перепроектирования квадратных метров, который в последствии будет просчитываться инженерами, и усовершенствоваться дизайнерами в специальной организации, следует прочесть Жилищный кодекс РФ и закон «О порядке переустройства…» (для жителей города Москвы) дабы уяснить все допустимые возможности осуществления проекта.

В любом случае законно проведенное переустройство избавит владельцев от судебных исков соседей, штрафов и сложностей при осуществлении операций с недвижимостью.

Чем грозит незаконная перепланировка

Если кто-то из надзорных органов обнаружит, что в квартире сделана несогласованная перепланировка, владелец получит штраф. В 2022 году физическое лицо выплатит 2000−2500 рублей, если надзорные органы обнаружат незаконную перепланировку или переустройство квартиры. Также собственника обяжут устранить нарушения. Например, возвести стены, которые нельзя было сносить, или восстановить площадь санузла, если его увеличили за счёт комнаты.

Если были проведены работы из списка незаконных, надзорные органы обяжут восстановить прежнюю планировку в течение трёх месяцев.

Если не заплатить штраф и не выполнить указания, собственник может лишиться жилья: квартиру выставят на публичные торги.

Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, на которую не было получено разрешение, нужно нанять специалиста из проектного бюро со статусом СРО. Он даст заключение, что работы проводились без нарушений и перепланировка не опасна. После этого можно обращаться в жилищную инспекцию или БТИ.

Что нужно знать о перепланировке

Не нужно согласовывать: 

• демонтаж антресолей и встроенных шкафов;
• замену окон и дверей;
• остекление балкона;
• замену отопительных приборов;
• установку кондиционера;
• отделочные работы;
• установку подвесных и натяжных потолков.

Остальные работы нужно согласовывать с надзорными органами. В Москве документы можно подать через МФЦ или портал Госуслуг. В регионах — через МФЦ или жилищный комитет района или города.

Надзорные органы не согласуют:

• работы, затрагивающие несущие стены;
• снос и изменение размеров вентиляционной шахты;
• жилую комнату и кухню без окон;
• комнату и кухню меньше нормативных размеров;
• увеличение санузла за счёт жилой комнаты;
• вход в санузел из жилой комнаты или кухни, если такой санузел один;
• объединение комнаты и газифицированной кухни или балкона, лоджии;
• вывод центрального отопления на балкон, лоджию;
• устройство тёплых полов с выводом от труб центрального отопления.

Штраф за незаконную перепланировку составляет 2000−2500 рублей. Если выполнены незаконные работы, вернуть прежний облик квартиры нужно в течение трёх месяцев.

Что делать, если соседи затеяли незаконную перепланировку

Какие действия нужно предпринять, чтобы масштабно видоизменить помещение, было указано выше. Но как себя вести, если незаконную перепланировку затеяли соседи? Решить эту проблему поможет законодательство. Если есть доказательства, что действия соседей являются противоправными, то можно обратиться с жалобой к органам жилищного надзора.

После получения заявления инспекторы обязаны посетить квартиру для осмотра. Если были обнаружены противоправные действия, то они вправе открыть дело об административном нарушении. В том случае, если инспекция нарушений не нашла, то соседи могут пожаловаться непосредственно в прокуратуру.

Еще одной инстанцией, к которой можно обратиться, является управляющий домовым хозяйством. Он заинтересован, чтобы не был нанесен вред имуществу и коммуникациям, потому охотно пойдет на встречу обратившимся. Управляющий сам может составить заявление в инспекцию или суд.

Жалоба — основной документ, который позволит выразить протест против соседей — нарушителей. Она имеет четкую структуру и последовательность написания. Сперва необходимо указать данные заявителя. Потом — данные соседей, которые затеяли незаконную перепланировку. Достаточно указать полный адрес, чтобы к ним пришла комиссия с проверкой.

Главная часть — доказательства. В этом разделе нужно привести причину обращения: демонтаж несущих перегородок, объединение нескольких комнат и т.д. В заключении жалобы необходимо указать требования:

• привести помещение в надлежащий вид, чем устранить риск для соседских квартир;
• устранить нарушения законодательства;
• наказать виновных.

Жалобу необязательно подавать в контролирующие органы. Ее можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда будет известна дата, когда представители власти ее получили.

Еще один способ отправить заявление — отослать его с помощью сети Интернет. У органов власти есть свои порталы, на которые можно отправлять документы. Они будут рассмотрены в короткие сроки и заявитель быстро сможет получить ответ.

Если будет доказана вина соседей и перепланировка посчитается незаконной, то им грозит такое наказание:

1. Штраф в размере 2 — 2,5 тысячи рублей за неофициальную перепланировку. Он выписывается после того, как инспекторы осмотрят квартиру и обнаружат нарушения.
2. Необходимость вернуть помещению изначальный вид. Инспектор обязывает быстрее вернуть комнатам прежний вид.
3. Если соседи не идут на контакт с контролирующим органами, то их квартиру могут пустить с молотка в короткие сроки. Особенно такое практикуется, если перепланировка коснулась многих аспектов и угрожает жизни граждан в многоквартирном доме.

Квартира может быть продана на аукционе, а прежние жильцы будут выселены.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

«Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

«Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

«Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.